Ang federal low-income housing tax tax nga programa nagmalampuson sukad sa 1987 sa paghatag sa mga nagpuyo sa ubos nga kita nga adunay desente nga mga apartment sa usa ka barato nga abang. Kon nagapangita ka ug usa ka apartment sa usa ka buhis sa usa ka buhis , adunay mga piho nga butang nga angay nimong masayran sa dili ka pa magamit.
Ania ang mga tubag sa kasagaran nga gipangutana nga mga pangutana mahitungod sa federal nga low-income housing tax tax nga programa.
Q: Unsa ang programa sa pagbayad sa buhis?
A: Ang programa sa kredito sa buhis, nailhan usab nga "federal low-income housing tax credit program" o simple nga LIHTC, usa ka popular nga programa sa pabalay nga pabalay sukad pa sa 1987. Dili sama sa kadaghanan nga mga programa sa pabalay nga gipangalagad sa HUD, ang buhis Ang programa sa kredito gipangalagad sa IRS, sa koordinasyon sa mga ahensya sa pabalay sa estado sa tibuok nasud. Ang mga agalong yutaan nga mosalmot sa programa makadawat sa tax credits sulod sa 10 ka tuig alang sa ilang mga tax credit properties isip bayad sa pag-abang sa labing menos pipila sa ilang mga apartment ngadto sa mga nagpuyo sa ubos nga kita sa usa ka ginansiya nga giabangan.
Q: Ako ba kuhaon ang kredito sa buhis?
A: Dili. Ang tax credit program nakuha sa iyang ngalan tungod kay ang mga tag-iya sa mga kabahin nga mga kabtangan nakadawat sa mga bililhong tax credits isip bayad sa pagpabilin sa ilang mga tinukod nga barato. Ingon nga usa ka tenant sa usa ka property sa buhis sa buhis , ang benepisyo nga imong madawat moabut sa porma sa ginansiya nga abang, nga nagtuo nga ikaw ang kwalipikado sa kinitaan.
T: Ingon nga bahin sa kita sa panimalay, ang mga annuity giisip?
A: Kung ikaw adunay retirement o uban pang annuity, adunay usa ka maayong oportunidad nga kinahanglan nga maihap sa usa ka paagi ingon nga bahin sa kinitaan sa imong panimalay. Giunsa nga ang usa ka agalong yutaan kinahanglan motino kon unsaon pagtratar ang usa ka annuity nga imong nabatonan (o nga mahimo nimong ipahimutang human ikaw mopirma sa usa ka lease alang sa usa ka ubos nga kita nga apartment sa usa ka tax credit property) nag-agad kung ikaw adunay katungod sa pag-withdraw sa balanse sa annuity ug kung nakadawat ka na og bayad.
Kon nakasugod ka na sa pagbayad, ang agalong yutaan kinahanglan mangutana sa imong broker kon ikaw adunay katungod sa pag-withdraw sa balanse sa annuity. Kung aduna ka niini nga katungod, nan ang agalong yutaan kinahanglan magtratar sa imong annuity isip asset.
Usab, sa dihang gisugdan na nimo ang pagbayad sa kinatibuk-ang pagbayad, kasagaran dili ka maka-convert sa usa ka bug-os nga kwarta. Kon mao kana ang imong sitwasyon, dayon ang imong regular nga pagbayad pagtratar isip kita sa imong agalong yutaan.
Pagpaabot nga ang imong agalong yuta kinahanglan nga mamatud-an kon ikaw adunay katungod sa pag-withdraw sa balanse (bisan pa ang mga penalidad gibana-bana), unsa ang pasukaranan diin ang pagdaghan sa annuity mahimo nga motubo sa umaabot nga tuig, bisan unsa nga pagsurender o sayo nga bayad sa silot nga pagbayad , ug ang rate sa buhis ug ang silot sa buhis nga magamit kon ikaw ang mag-withdraw sa tibuok nga balanse sa imong annuity.
Q: Ang mga pagsalig ba giisip nga bahin sa kita sa panimalay?
A: Ang mga pagsalig kasagaran giisip sa usa ka paagi ingon nga bahin sa kinitaan sa panimalay. Giunsa pagtino sa usa ka agalong may agianan kung unsaon pagtratar ang usa ka pagsalig nga imong nabatonan (o nga mahimo nimong ipahimutang human ikaw mopirma sa usa ka pag-arkila alang sa usa ka low-income apartment sa usa ka tax credit property) depende kon ikaw adunay access sa principal sa account o ang kita gikan sa asoy.
Q: Ang mga kabtangan ba giisip nga kinitaan?
A: Dili. Ang mga kabtangan sa ilang kaugalingon dili maisip nga kinitaan, apan ang bisan unsang kita nga gipalit sa usa ka asset ang kasagaran giihap sa pagtino sa income-eligibility sa usa ka panimalay ... Read more
Q: Ang mga agalong yutaan ba nagpamatuod sa kita?
A: Oo. Kung naghunahuna ka sa pag-apply alang sa usa ka low-income apartment sa usa ka tax credit property, nagpa-abot nga ang tag-iya sa balay o tag-iya sa property magkinahanglan og verification sa kita ug mga kabtangan. Ang tax credit program ilabi na nga nagkinahanglan sa pag-verify, kon unsa ka daghan ang nakabahin ... Read more
Q: Unsa man gayud ang gikalkulo sa akong abang?
A: Ang abang gikalkulo base sa gidaghanon sa mga tulugan sa apartment, ug dili ang tinuod nga gidaghanon sa mga tawo nga nagpuyo didto. Ang imong tag-iya sa balay kinahanglan nga kuwentahon ang imong abang nga nagtuo nga ang 1.5 ka mga tag-iya nagpuyo sa matag lawak nga higdaanan (o usa ka tag-iya, sa kaso sa usa ka studio).
Busa, ang abang alang sa duha ka lawak nga apartment, pananglitan, ibase sa tulo ka mga tag-iya (1.5 x 2 nga mga kuwarto) sa apartment.
Ang abang sa pagpautang sa buhis naglakip usab sa usa ka utility allowance.
Ang pinakadako nga abang nga pwede nimo ibayad alang sa usa ka yunit sa ubos nga kita sa usa ka buhis sa propidad sa buhis mao ang 30% sa usa ka porsyento (kasagaran 50% o 60%) sa median gross income (AMGI) nga lugar.
Q: Ang gidaghanon ba sa mga tawo sa akong panimalay nakaapekto sa eligibility?
A: Oo. Ang gidaghanon sa mga tawo sa imong panimalay naga-apekto kung mahimo ka nga kuwalipikado alang sa usa ka ubos nga kita nga yunit sa usa ka buhis nga propidad sa buhis. Ang imong panimalay kinahanglan nga makaangkon og ubos kay sa usa ka porsyento sa median gross income (AMGI) sa lugar, nga gibase sa gidak-on sa panimalay. Sa laing bahin, ang renta sa buhis sa kredito wala gibase sa aktwal nga gidaghanon sa mga tawo sa imong apartment.
Q: Kinahanglan ba nga mopirma ako sa usa ka espesyal nga pag-arkila?
A: Dili. Ang programa sa tax credit wala magkinahanglan og mga agalong yutaan aron ang mga mag-agianan mopirma sa usa ka espesyal nga pag-arkila. Apan makakaplag ka ug usa ka addendum sa pag-lease nga adunay usa o duha ka clause nga piho sa programa sa pagbayad sa buhis. Pananglitan, tingali ang usa ka clause nga nagkinahanglan kanimo nga makigtambayayong sa imong agalong yutaan sa pag-recertify ug pag-verify sa imong kinitaan matag tuig, ug mahimo nga adunay pinulongan nga nag-ingon nga kon ang tag-iya sa balay adunay nakat-unan nga sayup nga gihatag ang sayup o dili kompleto nga impormasyon sa kita sa pagtino sa eligibility mahimong hinungdan sa pagtapos sa imong pag-arkila.
T: Mahimo ba akong magrenta sa usa ka bulan-sa-bulan nga basehan?
A: Sa diha nga ikaw una nga mopirma sa pagpahulam alang sa usa ka apartment sa usa ka tax credit property, kini kinahanglan alang sa usa ka termino nga labing menos unom ka bulan (bisan pa adunay duha ka eksepsyon). Human niana, kamo ug ang tag-iya sa yuta mahimo nga mag-uyon sa pagbag-o sa inyong pag-arkibo sa usa ka bulan-sa-bulan nga basehan.
T: Aduna ba'y mga market-rate nga mga tenant sa building?
A: Tingali. Daghang kabtangan sa buhis sa buhis naglakip sa pipila nga mga apartment nga ubos ang kita ug pipila ka apartment-rate nga mga apartment.
Q: Mopakita ba ako ingon nga ubos ang kita kung adunay mga nagpaabot nga market-rate?
A: Dili ka angay. Ang mga agalong yutaan kinahanglan dili maglain sa merkado ug ubos nga kinitaan nga mga apartment, ug walay usa sa imong buhis sa buhis nga kinahanglan mahibal-an kung unsa ka daghan ang imong giabangan gawas kon imo kining isulti.
Q: Ang akong kinitaan ba nakabase base sa unsay akong nahimo sa milabay nga tuig?
A: Dili. Gitino kini pinaagi sa paglantaw sa unahan ug "kada tuig" ang imong kinitaan sa sunod nga tuig. Pananglitan, kon mokita ka og $ 3,000 sa usa ka bulan sa usa ka trabaho, kini nga kita paga-isip nga $ 36,000 (12 ka bulan x $ 3,000), bisan pa kon kini usa ka pagtaas o pagkawala sa imong trabaho usa ka bulan human moadto sa imong apartment.
Q: Giunsa pag-ihap sa mga agalong yutaan ang dili regular nga kita sa panarbaho?
A: Ang kinitaan sa pagpanarbaho kinahanglan ilakip ingon nga bahin sa kinitaan sa panimalay, kung ang kita mao ang makanunayon o dili regular.
Kasagaran, ang mga agalong yutaan nga mosalmot sa programa sa tax credit kinahanglang mogamit sa kasamtangang mga kahimtang sa tenant sa "kada-tuig" ang kita, nga nagpasabot nga naglakip sa usa ka kantidad nga gilauman nga maangkon sa nangita sa sunod nga 12 ka bulan, bisan kung kini nga numero mas taas o ubos.
Q: Ang paghusay ba sa usa ka diborsyo o joint assets nga dili nako gusto?
A: Dili. Ang usa ka umaabot nga tenant dili kwalipikado tungod lamang sa paghimo sa usa ka settlement sa diborsyo o joint assets.
Samtang posible nga ang sitwasyon sa imong kinitaan human sa diborsyo makahimo kanimo nga dili takos, ang pagbagdaan sa diborsyo o mga joint asset dili balido nga mga rason nga magdumili sa pagproseso sa aplikasyon sa tax credit aplikante o awtomatikong ikonsiderar ang aplikante nga dili mahimong kuwarta.
Q: Ang abangan ba gipasukad sa akong kinitaan?
A: Dili. Dili sama sa ubang mga programa sa pabalay, ang renta sa buhis sa kredito gibase sa average nga kinitaan sa imong lungsod o uban pang lokal nga lugar. Kining kasagaran gitawag nga "median gross income area" (AMGI), diin ang mga update sa HUD kada tuig. Ang imong aktwal nga kinitaan adunay kalabutan sa pagtino kon ikaw angayan alang sa usa ka ubos nga kita nga apartment sa usa ka tax credit property. Apan ang aktwal nga abang nga imong gibayad dili base sa imong kinitaan.
Q: Ako dili takos alang sa uban kon ako adunay dako nga kinitaan alang sa usa ka buhis nga gipanag-iya sa buhis?
A: Dili kinahanglan. Bisan tuod ang matag tax credit property kinahanglan nga mosunod sa managsamang mga lagda aron pagtino sa eligibility sa kinitaan, mahimo ka nga makadawat og daghan alang sa usa ka kabtangan sa pagbayad sa buhis apan gikonsiderar nga kwalipikado alang sa uban. Mahimo kini mahitabo kung, pananglitan, nakuha nimo ang 55% sa kinitaan sa kinitaan. Ang usa ka propiedad nga kinahanglan mag-abang ngadto sa mga naglaum nga nag-angkon nga dili mosobra sa 50% sa mga kinitaan sa kinitaan ang mosalikway kanimo apan ang mga kabtangan nga gigamit ang 60% nga numero makit-an nga ikaw angayan. Usab, ang mga limitasyon sa kinitaan magkalainlain sa lalawigan, busa kon ikaw adunay gamay ra nga kita alang sa usa ka propiedad, mahimo ka nga magmalampuson sa laing kabtangan nga naggamit sa lainlaing mga limitasyon.
T: Mahimo ba akong palayason kon ang akong kinitaan mosaka human ako molihok?
A: Kinahanglan nga dili ka mabalaka mahitungod sa pagpalayas tungod sa pag-uswag sa kita. Kon ang imong kinitaan mosaka sa hataas nga 140% sa median gross income (AMGI) sa lugar, wala'y problema. Kung ang imong kinitaan mosaka sa ibabaw sa maong lebel, mahimong manginahanglan ang agalong yutaan sa paghimo sa mga lakang aron sa pagsiguro nga ang bilding magpabilin nga kwalipikado sa tanan nga mga kredito sa buhis.
Sa pinakagrabe nga kahimtang, ang imong tag-iya sa yuta (nga may husto nga pahibalo) mobalhin sa imong apartment ngadto sa market-rate ug mawad-an ka sa kaayohan sa imong pinutlan nga abang. Apan, kung ang imong kinitaan hataas, ikaw dili kaayo ubos nga kinitaan ug kinahanglan nimo nga maabut ang abang sa presyo sa merkado. Ang mga agalong yutaan sa buhis nga mga kabtangan sa buhis makapahawa lamang sa mga saop alang sa "maayo nga hinungdan" sumala sa gipahayag sa mga balaod sa estado o lokal. Kini usab nagpasabut nga ang imong agal nga yuta dili makahukom sa dili pagbag-o sa imong giabangan nga walay maayong hinungdan.
Q: Sa matag higayon nga ang akong kinitaan mausab, kinahanglan ba akong dawaton pag-usab?
A: Maayo na lang, dili. Ang tax credit nga programa wala'y "interim recertifications," nga nagpasabot nga kung magbalhin ka trabaho, makakuha og pagpataas, o pagpalit o pagbaligya sa usa ka asset, dili nimo kinahanglan nga makuha ang imong income nga gikalkula ug gipamatud pag-usab. Kinahanglan ka magdahum nga makigkita sa pagdumala sa pag-recertify sa imong kinitaan kas-a lang sa usa ka tuig, kasagaran sa tibuok anibersaryo sa pagpirma sa imong pagpa-lease.
Q: Ingon nga usa ka estudyante, mahimo ba akong magpuyo sa usa ka property sa buhis sa buhis?
A: Ang kinatibuk-an nga lagda mao nga kon ang matag usa sa imong panimalay usa ka full-time nga estudyante, nan dili ka maka-abang sa usa ka tax credit property. Busa kung ikaw usa ka full-time nga estudyante nga kauban sa usa ka kauban sa kwarto nga moeskwela sa part-time, nan maayo ka. Kon ang tanan sa imong panimalay moeskwela sa usa ka full-time nga basehan, pangutan-a ang pagdumala kung mahilayo ka.
T: Kinahanglan ba nga ang mga buhis sa kredito mosunod sa mga balaod sa diskriminasyon?
A: Oo. Ang mga kabtangan sa mga buhis sa buhis ubos sa parehas nga mga balaod sa pabalay ingon nga conventional properties. Dugang pa, tungod sa kasabutan tali sa HUD, sa Department of Finance, ug sa Departamento sa Hustisya (DOJ), ang IRS dali nga makakat-on mahitungod sa patas nga paglapas sa balay sa agalong yutaan ug gamiton kini isip pasikaranan alang sa non-compliant tax credit. Kini nagpasabot nga ang mga agalong yutaan sa mga buhis sa mga buhis sa buhis adunay labaw pa nga katarungan nga dili pagpihig batok kanimo.
Q: Sa unsang paagi nga ang mga saop ug ang mga prospect makakuha og dugang nga kasayuran mahitungod sa mga kinahanglanon sa programa?
A: Ang mga nag-uswag ug mga prospek sa kasagaran adunay mga pangutana mahitungod sa kita ug mga lagda alang sa buhis sa mga buhis sa buhis. Dugang pa sa mga tubag sa mga pangutana nga gipangutana nga tubag dinhi, mahimo ka nga makakuha og mga piho nga pangutana sa estado nga gitubag sa state housing finance nga ahensiya nga nagdumala sa tax credit program nga imong gipuy-an. Tan-awa ang listahan sa mga ahensya sa panalapi sa balay .